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As imobiliárias vão acabar?

O número de startups do setor imobiliário e de construção quase triplicou nos últimos anos, abrindo portas para empreendedores e demanda novos profissionais

Por Fernanda Colavitti
Atualizado em 5 dez 2020, 20h54 - Publicado em 24 jul 2020, 07h00

Matéria originalmente publicada na Revista VOCÊ S/A, edição 265, em 19 de junho de 2020.

Há alguns anos, alugar ou comprar um imóvel poderia ser um verdadeiro teste de paciência. Horas pesquisando em anúncios com poucas informações e imagens de baixa qualidade (que quase nunca correspondiam à realidade) e idas e vindas a cartórios eram rotina, sem contar a busca por um fiador — drama à parte para os locatários.

Mas o avanço da tecnologia não tardou a chegar ao mercado imobi­liário. Atualmente, potenciais compradores ou locatários conseguem avaliar dezenas de imóveis em alguns minutos, fazem tours virtuais e compram ou alugam casas ou apartamentos totalmente de forma digital. “O mercado imobiliário tinha de se adaptar a essa nova realidade. Não era uma questão de escolha, mas de sobrevivência”, afirma Claudio Hermolin, vice-presidente de intermediação imobiliária e marketing do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Um novo mercado

Embora a experiência de comprar ou alugar imóveis tenha melhorado nos últimos anos, ainda há muito o que avançar. Um exemplo disso é que, segundo estimativas do setor, uma pessoa leva, em média, mais de um ano para fechar um negócio de compra ou venda de uma propriedade.

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Diante de um mercado que movimenta cerca de 200 bilhões por ano e conta com tantas dores à espera de solução, para usar o jargão dos empreendedores, não é à toa que o setor imobiliário viu explodir o surgimento de startups especializadas no ramo. De acordo com dados da Terracotta Ventures, fundo de investimentos focado em startups de construção, venda e aluguel de imóveis, o número de novas empresas no segmento quase triplicou, passando de 250 para 700 de 2017 a 2020.

O crescimento é tanto que elas ganharam até nome: proptechs. O termo é usado para definir startups que oferecem soluções ou modelos de negócios inovadores para locatários, compradores e vendedores de propriedades. “O surgimento dessas companhias faz parte de um cenário maior, de transformação digital no setor, mas a crise financeira, que impactou duramente o mercado imobiliário entre 2014 e 2017, também contribuiu, já que obrigou empresas a inovar”, afirma Bruno Loreto, sócio diretor da Terracotta Ventures.

Gustavo Vaz, cofundador da startup EmCasa: tours virtuais e precificação por algoritmos reduziram o tempo para fechar negócio (Divulgação/Divulgação)

De olho no potencial desse mercado, os engenheiros cariocas Gustavo Vaz, de 31 anos, e Lucas Cardozo, de 37 anos, fundaram o marketplace de venda de imóveis EmCasa, em 2017. Filho de uma corretora de imóveis e com passagens por empresas do setor imobiliário, Gustavo percebeu que havia espaço para melhorar a experiência dos clientes. “Para muitas pessoas, comprar a casa própria é a transação mais importante da vida, porém, também era um dos processos mais burocráticos e complicados”, diz.

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A startup tem tours virtuais em 3D e usa um algoritmo para avaliar o valor das propriedades. Com isso, a aquisição de um imóvel costuma ocorrer em cerca de 24 dias. “Também desempenhamos um papel ativo nas negociações para que ambas as partes [proprietário e comprador] tenham uma jornada mais eficiente”, diz Gustavo.

Com apenas dois anos de atuação, a EmCasa, que começou na cidade do Rio de Janeiro, já expandiu para São Paulo e aumentou de 15 para 90 o número de funcionários. Ao todo, mais de 300 imóveis foram vendidos por meio da plataforma.

Entre os próximos passos da startup está a ampliação dos serviços para outras capitais, além do lançamento de uma área de consórcios. Segundo Gustavo, a criação de soluções financeiras atreladas ao setor, inclusive, é um nicho promissor. “Esse tipo de serviço é pouco maduro no Brasil, se comparado a outros mercados, como Europa e Estados Unidos”, diz.

Para não ficar atrás

Com o avanço das startups, as imobiliárias e construtoras tradicionais são obrigadas a mudar. A mineira MRV, uma das maiores incorporadoras e construtoras da América Latina no segmento de empreendimentos residenciais e econômicos, é um exemplo. Somente nos últimos cinco anos, a empresa investiu mais de 250 milhões de reais em projetos de transformação digital.

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Um deles é uma plataforma de vendas online, lançada no começo de 2020, que permite adquirir um imóvel pela internet. Todo o processo é digital: desde a simulação e a análise de crédito até visitas e a assinatura de contratos. Com a crise do coronavírus, a ferramenta, que estava disponível apenas para Belo Horizonte, foi ampliada e passou a operar em 160 cidades de 22 estados brasileiros. Por enquanto, o site não está disponível apenas em Rondônia, Pará, Roraima, Acre e Amapá.

E para competir no ramo de locação, que nos últimos anos viu fatias enormes ser abocanhadas pela startup unicórnio Quinto Andar, a MRV decidiu criar a própria proptech de aluguel de imóveis. A Luggo, lançada em 2018, loca imóveis de forma totalmente online, sem a exigência de fiador — assim como o Quinto Andar. O diferencial é que as habitações disponíveis são construídas e administradas pela própria MRV.

Atualmente, a Luggo está presente em Belo Horizonte e Curitiba e conta com três prédios residenciais, que somam 332 apartamentos. No primeiro trimestre do ano, a taxa de ocupação dos imóveis lançados foi de 95%. Até 2021, a empresa pretende expandir seus serviços para São Paulo, grande Salvador, Campinas e Porto Alegre

“Com esses investimentos, nosso objetivo é nos consolidar como uma construtech [startup que oferece soluções tecnológicas para a cadeia produtiva da construção civil]”, afirma Rodrigo Resende, diretor de marketing da MRV. De acordo com ele, hoje a construtora aluga uma propriedade em apenas duas horas — há cinco anos, demorava, em média, uma semana. Além disso, atualmente 66% das vendas mensais da MRV são realizadas totalmente pela internet.

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Rodrigo Resende, diretor de marketing da MRV: incorporadora lançou startup para competir no ramo de locação de imóveis (Léo Drumond/Nitro)

O esforço da companhia para acompanhar os novos tempos já rendeu bons frutos. Em 2019, por exemplo, a empresa registrou o melhor primeiro trimestre de sua história, com lucro líquido de 189 milhões, um aumento de 18% se comparado ao mesmo período do ano anterior.

Será o fim dos corretores?

O movimento de modernização no mercado imobiliário não abre oportunidades apenas para empreendedores. A área de transformação digital da MRV, por exemplo, conta com 100 funcionários. “A maior parte é da área de tecnologia, mas também existem pessoas que atuam no comercial, marketing, jurídico, relacionamento com cliente e inteligência de mercado”, afirma Rodrigo.

Além de profissionais tradicionais da área de TI, como desenvolvedores de realidade virtual e de chatbots e especialistas em user experience (UX), a digitalização do ramo cria novas carreiras. Uma delas é a de gestor de propriedades urbanas, uma espécie de síndico profissional, que pode chegar a ganhar 6.000 reais por mês. Ele é responsável por melhorar a experiência de moradia dos clientes, auxiliando na utilização de serviços disponíveis nos prédios — hoje em dia, alguns condomínios mais modernos contam até com coworking, por exemplo —, além de intermediar eventuais problemas e reparos.

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Porém, ao passo que surgem novas profissões e tecnologias no mercado imobiliário, muito se fala sobre a possibilidade de a carreira de corretor de imóveis desaparecer. Um levantamento da consultoria EY de 2016 chegou a cravar que a função sumiria até 2025. Entretanto, especialistas vão contra essa crença e são unânimes em afirmar que a profissão não está com os dias contados.

(Arte/VOCÊ S/A)

“As pessoas valorizam a ajuda de alguém que tenha mais experiência para tomar a decisão. O início da jornada de um locatário ou comprador pode até ser self-service, mas, na hora de bater o martelo, ter uma orientação profissional faz toda a diferença”, afirma Claudio, do Secovi-SP.

Uma prova disso é que a EmCasa internalizou o time de vendas — ao contrário da maioria das startups do ramo, que utiliza corretores autônomos. Além disso, a empresa optou por recrutar funcionários de fora do mercado imobiliário. Hoje, por exemplo, o departamento comercial conta com 30 pessoas que vieram de setores como varejo e tecnologia ou de outras startups. “Estávamos em busca de profissionais que prestassem um excelente atendimento para nossos clientes, mais do que se fossem especialistas na área de imóveis”, afirma Gustavo.

A escolha da startup tem razão de ser. Por muitos anos, a profissão de corretor era vista como uma carreira que não exigia muita qualificação. Era comum, inclusive, aprender o ofício na prática, sem treinamentos formais. Porém, com o aumento da competitividade no setor, até mesmo corretores com anos de experiência no ramo estão se reinventando.

Esse é o caso do paulistano Walter Tito Bruno, de 50 anos, que trabalha como corretor há quase três décadas. Ciente de que teria de se adaptar, realizou cursos e aprendeu a usar ferramentas de marketing digital e redes sociais. Também mudou a abordagem de seu atendimento. “Hoje meu trabalho é prestar consultoria aos clientes e, de fato, entender quais são suas necessidades”, diz.

Além de usar sites como Loft, Quinto Andar e Viva Real, Walter recorre às plataformas Órulo e Tegra Parcerias, que disponibilizam tabelas de preços e promoções sobre lançamentos imobiliários. “As informações sobre os empreendimentos ficaram mais objetivas e fáceis de ser acessadas e, com isso, ficou mais rápido fechar os negócios”, afirma Walter.

E, embora a pandemia do coronavírus tenha minado as expectativas dos especialistas, que esperavam uma retomada do setor imobiliário, é certo que a tecnologia veio para ficar. A tendência é que a adoção de ferramentas digitais seja intensificada, uma vez que imobiliárias de todos os tamanhos têm recorrido ao online para continuar com os negócios durante o isolamento. Considerando que, mesmo após o surto, o novo normal será marcado por videochamadas, máscaras e distanciamento, o aperto de mãos para fechar a compra da casa nova também ficará para depois.


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